La construction d’une maison en Pologne

La construction d’une maison en Pologne est un projet qui intéresse de plus en plus de monde, notamment des expatriés. Bâtir sa maison dans ce pays en plein boom économique est cependant un vaste domaine et il est nécessaire de bien s’orienter afin de limiter les erreurs.

Notre but est de vous faire connaître les bonnes bases à travers ce guide utile, c’est-à-dire les choses à ne pas oublier ainsi que les pièges à éviter.

Nous vous montrons les démarches à suivre de a à z avec pédagogie, pour une construction sereine et l’aboutissement de votre projet !

Par où commencer ?

Source pour la photo : Dom.wp.pl

Tout commence par une belle idée : rêver de construire sa maison. En effet, c’est peut-être quelque chose qui vous trotte dans la tête depuis tout petit, ou bien vous avez été inspiré par un livre, un reportage sur YouTube ou à la télé récemment. On pense aussi au concept de base autonome durable.

Qu’importe l’origine de votre projet de maison de rêve : lorsque vous voulez le concrétiser, il convient de bien comprendre les étapes du projet de construction de bâtiment et c’est un petit peu plus compliqué que dans le célèbre jeu Les Sims.

Cependant, pas de panique ! Nous sommes ici pour vous guider le plus simplement possible et ne rien oublier. Alors que que faut-il savoir en premier lieu ? Réponse un peu plus loin.

Vous vous êtes sans doute expatrié en Pologne ou envisagez de le faire si vous lisez cet article.

Nous vous félicitons pour votre choix car ce pays d’Europe centrale est fortement attractif, comme en témoigne sa bonne croissance annuelle moyenne qui est revenue à son niveau d’avant-crise.

Dans une optique d’investissement et afin d’anticiper le futur du marché, considérons aussi les prix actuels de l’immobilier en Pologne, qui semblent plutôt stagner pour le moment :

Source : morizon.pl

Que vous choisissiez un endroit tel que la capitale Varsovie et son dynamisme économique, la magnifique ville du dragon Cracovie, la surprenante Wroclaw ou un lieu plus petit et moins connu, nul doute que vous trouverez votre bonheur.

Mentionnons que construire sa maison seul sans constructeur (autoconstruction) est une option à moindre coût, mais requiert hélas des compétences et du temps disponible qui manqueront à la plupart des investisseurs. C’est pourquoi nous ne nous attarderons pas sur cet univers particulier.‍

‍Combien coûte la construction d’une maison neuve en Pologne ?

La question du budget est primordiale, voire déterminante concernant la qualité, l’espace vivable, l’agencement et le lieu de votre maison. Il est facile de comprendre qu’un million de zloty donne en effet plus de possibilités que 500 000. Un investissement immobilier, ce n’est pas rien !

Sachez qu’en moyenne, la construction d’une maison en Pologne coûte 5500 zl par m² (environ 1200 euros). Parfois moins en minimisant les coûts astucieusement, des fois plus si on est mal préparé. Le coût des matériaux est lui aussi susceptible de s’alourdir dans le temps mais aussi le coût de la main-d’œuvre.

Ainsi, si l’on parle d’une maison de 150 m², on arrive à un coût de construction d’environ 750 000 zl à l’heure actuelle (soit 160 000 euros), si on exclut l’achat du terrain.

Afin d’y voir plus clair, il faut également savoir que le coût de la construction d’une maison se répartit plus ou moins de la manière suivante :

• 60% partent dans les matériaux;
• 20% sont dédiés aux documents importants, au transport et à la location de matériel;
• Les derniers 20% concernent le paiement de la main-d’œuvre indispensable.

Hélas, 30% des investisseurs dépassent leur budget initial de 11 à 20%. Par exemple, à 500 000 zl peuvent s’ajouter 100 000 zl non prévus ! De quoi faire réfléchir.

Choisir une maison d’architecte ou de promoteur ?

La seconde étape est de se demander si l’on souhaite faire construire sa maison par un architecte ou bien choisir un modèle de maison individuelle standardisé par un promoteur.

Le cabinet d’architecture propose des tarifs très divers selon la réputation et le projet que vous souhaitez réaliser. Comptez 70-250 zl par m². On arrive ainsi à 10 500 – 37 500 zl pour une maison d’une superficie de 150 m². Les cabinets les plus chers et réputés avec des avis excellents peuvent même coûter jusqu’à 50 000 zl.

Beaucoup d’architectes sont à la page et proposent de la simulation comme la modélisation 3D afin de vous donner une idée du rendu final, notamment grâce à la visite virtuelle. En conséquence, les plans de maison prennent vie (ou presque) en trois dimensions ! Idéal pour se projeter et y croire.

Si l’on passe par le marché de la maison prête à l’emploi type lotissement, il faut compter entre 3500 et 9000 zl par m², soit 525 000 à 1 350 000 zl pour une maison standardisée de 150 m² selon le standing et l’emplacement.

Même si les collections sont très variées et l’option plus économique au final, les possibilités de personnalisation de sa maison neuve seront évidemment moindres.

Notons qu’après tout et même si c’est contre-intuitif, avec les mêmes normes appliquées, les coûts de constructions au m² sont inférieurs dans une grande maison puisque des pièces plus grandes demandent généralement moins d’éléments de construction.

Aussi, gardez bien à l’esprit que la surface utile d’une maison est plus grande que la surface habitable. La première concerne l’ensemble de la superficie de l’habitation moins les éléments structurels comme les murs par exemple. La seconde désigne tout simplement les pièces à vivre (chambres, salon, bureau essentiellement) + les pièces d’eau (cuisine et salle de bain) et de service (éventuelle buanderie, toilettes, couloirs).

De même, 1 m² de surface dans une construction de plain-pied revient moins cher que dans une maison avec plusieurs étages, comme par exemple avec un grenier. Prenez aussi en compte une superficie des pièces adaptée à la réalité et à vos besoins réels, qui pourront s’agrandir en même temps que la famille.

Il existe d’autres petites astuces à savoir afin de faire des économies potentielles et qui parleront sans doute à l’architecte :

• Avez-vous besoin d’un balcon ? Celui-ci peut vous coûter au moins 5000 zl, en plus de constituer un pont thermique néfaste à l’efficacité énergétique;
• Un toit en pente permet de bien évacuer l’eau de pluie ou de la récupérer, en plus d’optimiser l’isolation de la chaleur;
• Un toit à pignon est moins onéreux qu’un toit à pans multiples;
• Renoncer à une pièce à vivre supplémentaire de 15 m² permet d’économiser 75 000 zl !
• Une maison compacte minimise la déperdition de chaleur, jusqu’à 30% d’économie;
• Le renoncement à l’idée de disposer d’une cave, c’est économiser jusqu’à 20% des frais;
• Il est évident que se passer d’ornements, dans une approche minimaliste et sobre, permet de réduire les frais;
• Les fenêtres rectangulaires sont moins chères que les formes plus originales;
• L’orientation sud de la maison offre un meilleur confort thermique.

Les nouveaux standards de construction

Les nouveaux standards de construction sont à prendre en compte, notamment par rapport à l’isolation et à la performance énergétique des maisons individuelles. Ce souci écologique induit de nouveaux coûts concernant l’achat de matériaux et de nouvelles technologies. Suivre l’évolution de la législation et des normes en vigueur est important.

Il est particulièrement intéressant de se pencher par exemple sur le concept de maison passive et autonome, à la géothermie, au retour de la maison en bois, la tiny house etc. Nous constatons par ailleurs un intérêt croissant pour les solutions telles que les panneaux photovoltaïques et la pompe à chaleur.

Notons que des programmes intitulés « Air pur » ou encore « Mon électricité » proposent des subventions et crédits d’impôts afin d’encourager la transition écologique en Pologne. De même, des matériaux certes plus chers mais plus efficaces constituent un choix judicieux pour économiser des milliers d’euros (ou dans le cas présent de zloty) à long terme.

Allons désormais plus loin en montrant les différentes étapes de la construction d’une maison. Vous comprendrez qu’elles sont toutes successives et importantes dans la réalisation de votre projet d’habitation et avec des prix du marché pour vous donner un ordre d’idée, même s’ils sont susceptibles de fluctuer dans le temps.

N’hésitez pas à surveiller régulièrement ce qui se passe lors des travaux de construction et à demander des comptes au maître d’œuvre ! Après tout, c’est vous qui êtes le patron.

Quel terrain pour construire une maison ?

La première étape concrète est de repérer un terrain constructible dans un endroit qui vous plait.

Voici des critères essentiels dans votre choix :

• Se demander s’il y a eu un historique de sinistre à cause du climat et de la météo;
• Est-on loin de son lieu de travail ?
• Quel est l’éloignement par rapport aux établissements scolaires, commerces essentiels, hôpitaux, casernes de pompier ?
• Y aller plusieurs fois et à des moments différents, même lors des jours pluvieux (vérifiez si l’eau de pluie s’infiltre bien dans le sol) et éventuellement quand il neige;
• Attention au surcoût si le terrain est marécageux;
• Internet passe-t-il bien ?
• Quelles sont les taxes foncières ?
• Quelle est la qualité de l’eau ?
• Viabiliser un terrain est évidemment plus cher que s’il est déjà raccordé au système électrique et des eaux;
• Le voisinage est-il bienveillant ?

Nous sommes conscients que cela fait beaucoup de questions et problématiques mais après tout, c’est l’endroit où vous êtes censé vivre pendant des années, parfois jusqu’à la fin de votre vie ! D’où l’importance cruciale du choix initial du terrain.

Comparons maintenant les prix moyens du terrain au mètre carré, selon différents endroits en Pologne :

• Varsovie 744 zl;
• Poznan 421 zl;
• Gdansk 387 zl;
• Cracovie 372 zl;
• Katowice 276 zl;
• Lublin 260 zl;
• Lódz, Bialystok et Szczecin 235 zl;
• Toruń 200 zl;
• Olsztyn 187 zl;
• Région de Pomorze 132 zl;
• Radom 130 zl;
• Gorzów Wielkopolski 63 zl‍.

Les différents frais à prévoir‍

En plus du coût du terrain, vous devez aussi prendre en compte les frais de notaire, la TVA de 23% sur ces derniers, une copie de l’acte notarié, la taxe sur les actes de droit civil, l’inscription au registre foncier (cadastre) et les éventuels frais d’agence immobilière.

Lors des procédures, n’hésitez surtout pas à engager un traducteur-interprète afin de passer outre la barrière de la langue, pour bien comprendre et se faire comprendre.

Les frais de notaire sont régulés par l’Ordonnance du Ministère de la Justice du 28 juin 2004. Ils dépendent ainsi du montant de la transaction. Voici les montants et taux :

• Jusqu’à 3000 zl – 100 zl;
• De 3000 à 10 000 zl – 100 zl + 3%;
• De 10 000 à 30 000 zl – 310 zl + 2%;
• De 30 000 à 60 000 zl – 710 zl + 1%;
• De 60 000 à 1 000 000 zl – 1010 zl + 0.4%;
• De 1 000 000 à 2 000 000 zl  – 4770 zl + 0.2%;
• Au-delà de 2 000 000 zl – 6770 zl + 0.25%, mais pas plus de 10 000 zl;
• Impôts sur l’héritage et la donation : pas plus de 7500 zl.

Notons que ces tarifs sont la limite fixée par l’État. En conséquence, il se peut que vous trouviez un notaire moins cher avec des prix compétitifs.

La taxe sur les actes de droit civil correspond à 2% de la valeur d’achat de la propriété.

Concernant la copie de l’acte notarié, il s’agit d’environ 6 zl par page. Plusieurs copies devront être faites pour différentes institutions.

Etablir un registre foncier avec crédit coûte 260 zl.

Notez que tous ces frais sont à régler auprès du notaire, qui se charge de fournir les informations sur la transaction à l’État polonais. De plus, les frais doivent être couverts par l’acheteur du terrain, même si un arrangement peut parfois être négocié avec le vendeur par rapport à la division des frais de notaire.

Faire une croix sur les frais d’agence peut constituer une stratégie afin d’économiser. Cependant, gardons à l’esprit que les services d’un professionnel sont souvent avantageux en termes de gain de temps et d’expertise fiable pour être sûr.e de faire le bon choix.

Les taxes foncières

Le Ministère de la Finance polonais a là aussi son mot à dire et fixe les prix chaque année.

Dans le tableau suivant, nous pouvons voir la ville à gauche, ainsi que les prix correspondants. Dans l’ordre de gauche à droite pour chaque colonne, nous avons le tarif pour un terrain commercial, puis les autres types de terrain, les terrains construits pour le business et enfin les terrains construits résidentiels :

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Source : Muratorplus

Nous constatons que les taxes sont très similaires, qu’importe la taille et l’importance de l’agglomération.

Maintenant, abordons le sujet de la construction en elle-même.

Le gros œuvre

Ceci désigne l’ensemble des travaux comprenant les éléments assurant la stabilité d’un édifice. C’est-à-dire ce qui va soutenir le poids de la maison mais aussi la protéger contre l’agression des éléments comme le vent. Il y a donc tout intérêt à choisir un bon constructeur de maison polonaise !

Voici les travaux principaux dans lesquels différents métiers bien connus interviennent, tels que maçon, couvreur, charpentier et autres :

• Le terrassement. Pour la préparation et le nivellement du terrain. Votre future maison se trouvera ici !
• Les fondations, qui en fonction de la nature du terrain vont bien implanter votre maison au sol;
• Assainissement. Désigne le système d’évacuation des eaux usées, par les égouts ou bien via une fosse septique;
• Soubassement. Il s’agit de l’espace entre les fondations du sol et le rez-de-chaussée. Le vide sanitaire permet de lutter efficacement contre l’humidité;
• Les murs d’élévations, qu’ils soient porteurs ou simplement pour séparer les pièces. Petite astuce économique : la construction d’un mur à deux couches est intéressante car c’est aussi isolant que celui à trois couches et ça coûte deux fois moins cher;
• La charpente, qui sert notamment à accueillir la toiture;
• La toiture, indispensable pour l’étanchéité de la construction et l’évacuation de la pluie;

ATTENTION : il est très important de n’engager qu’une seule entreprise de construction lors de cette étape et de ne pas lésiner sur la qualité des matériaux ! Ainsi, vous augmenterez grandement vos chances d’être dans les délais et d’avoir une maison solide qui résiste à l’épreuve du temps.

Si vous êtes mal préparé dans votre programme, les chances de terminer à échéance sont minces. Aussi, assurez-vous de réserver la disponibilité d’une équipe minimum 6 mois à l’avance, un an dans l’idéal. Une estimation des coûts précise avec un devis réaliste, un cahier des charges détaillé et clair et un agenda réaliste augmenteront grandement la faisabilité du projet.

Vous pouvez ensuite vous permettre d’embaucher des équipes un peu moins chères, même si une seule équipe expérimentée jusqu’à la clé en main est préférable pour des questions de cohérence et de gain de temps.

Notons bien qu’une fois le gros œuvre achevé, malgré la structure principale visible de la maison, seuls 30-40% du budget ont normalement été dépensés !

Le second œuvre

Autrement appelée « œuvre léger », il s’agit de l’étape intermédiaire entre l’achèvement de la structure principale et les finitions. Ceci concerne les travaux essentiels pour rendre une maison habitable et confortable mais qui sont un peu en-dehors de sa stabilité et de sa solidité.

Différents ouvriers spécialisés se coordonnent afin contribuer à rendre la maison vivable.

Citons les éléments qui vont être travaillés ici :

• Couverture de toit. A la fois pratique et esthétique, elle a pour but de protéger des éléments et de rendre votre maison étanche en évacuant bien l’eau à l’aide de différents matériaux;
• Enduits de façade. Une ou plusieurs couches de mortier sont appliquées afin d’imperméabiliser les murs et de préparer la future couche de peinture;
• Charpente légère, afin de renforcer la structure du toit existante notamment;
• Plafonds avec structure pour poser différents éléments isolants et acoustiques;
• Cloisons non porteuses, plaques et plâtre. Ces éléments sont souvent ajoutés à la structure principale, notamment pour la séparation de pièces;
• Ventilation, car il est important de renouveler l’air ambiant dans sa maison;
• Climatisation, pour se sentir bien et au frais malgré la canicule à l’extérieur. Eh oui, certains jours peuvent être très chauds en Pologne !

Voyons maintenant les tarifs pour différentes installations désormais incontournables.

Les équipements modernes

Voici un ordre d’idée concernant le budget à prévoir pour certains équipements utiles dans une maison moderne :

• Prix d’une installation de panneaux solaires pour une maison moderne standard : 25 à 50 000 zl;
• Pompe à chaleur : environ 30 000 zl pour 130 mètres carrés de surface;
• Système de ventilation mécanique : 20 000 à 30 000 zl;
• Aspirateur central : 7000 à 10 000 zl;
• Station de traitement des eaux usées : 6000 à 20 000 zl selon la technologie. En comptant 200 à 300 zl un à deux fois par an pour l’élimination de la boue;
• Fosse septique en béton ou en plastique : 1500 à 3000 zl par mètre cube.

Les finitions

C’est en quelque sorte la dernière étape, sans laquelle on ne peut dire qu’une maison est réellement habitable. Il s’agit de la touche finale mais qui a une importance cruciale entre l’aspect fini et l’impression d’inachevé.

Afin de se sentir chez soi, rien de telle que de belles finitions propres et soignées ! Pour cela, il faut prendre en compte :

• Les travaux de façade. Votre bâtisse doit d’abord bénéficier d’une traitement anti-mousse et d’une sous-couche fixante. Ensuite, la peinture est appliquée. Son type dépend de la nature du mur;
• Le revêtement de sol. Il diffère selon la pièce. L’entretien doit être facile à cause du passage vers l’entrée (exemple : carrelage), facile à nettoyer et solide dans la salle à manger et le salon (parquet massif), étanche dans la cuisine, salle de bain et toilettes à cause de l’eau (lino) et isolant dans les chambres (moquette). Pour avoir une idée, si l’on compte la pose du parquet par un professionnel et avec un matériau exotique, le prix est de 400-500 zl/m²;
• Le revêtement mural. Peinture, lambris, papier peint, tissu mural… Les idées ne manquent pour bien personnaliser son intérieur et contribuer à créer son cocon;
• La menuiserie intérieure. Il s’agit des portes intérieures, des escaliers, fenêtres etc. Là aussi, le choix est vaste;
• L’éclairage d’intérieur. Ceci concerne l’installation électrique pour les lampes de plafond, l’éventuelle installation de spots lumineux etc.

Divers

Nous y sommes presque ! Le travail de pro est visible, votre maison de rêve a pris forme mais il reste sans doute quelques éléments utiles à installer.

Une salle de bain peut avoir des finitions correctes pour 20 000 zl. Bien entendu, on dépassera vite 50 000 zl si on décide de faire poser du marbre, une robinetterie de luxe etc.

Une porte d’entrée en acier s’achète à 3000-4000 zl. En bois, 5000-6000 zl et en aluminium de qualité supérieure 20 000 zl.

Une porte intérieure standard vous coûtera dans les 1000 zl. Des modèles plus jolis en chêne coûteront la bagatelle de 5000 zl l’unité.

Un escalier en béton armé en bois classique ou avec carreaux de grès vaut 15 000-20 000 zl. Une belle menuiserie avec du bois massif coûte 500-600 zl par marche. Avec des balustrades en verre, les 50 000 zl seront aisément dépassés.

Bien évidemment, des maisons avec plus de luxe qui comprennent des éléments comme jacuzzi, piscine chauffée etc. pourront bien vite faire exploser le budget. Un spa peut par exemple coûter de 3000 à plus de 95 000 zl suivant le modèle et la taille.

On estime que le coût moyen des finitions est de 2000-3500 zl par mètre carré.

La remise des clés

Votre bien immobilier est enfin là, sous vos yeux, tout beau et tout neuf ! Il est maintenant temps de récupérer vos clés et de profiter de votre nouveau logement, qui espérons-le, fera votre fierté, sera debout pour longtemps et peut-être même que votre descendance en héritera.

Cependant, nous devons mentionner qu’au fil des années, de nouveaux travaux pourraient s’avérer nécessaires. Tout endroit connait l’usure du temps. Nous espérons aussi que vous ne connaîtrez jamais de sinistre mais c’est hélas parfois une possibilité.

Rappelons l’importance d’avoir bien choisi le terrain au préalable et des endroits ont un climat un peu plus clément que d’autres en Pologne.

Aussi, afin de bien meubler et décorer sa maison pour soi ou éventuellement la vendre plus tard, le homestaging vous sera utile.

Nous vous souhaitons une longue et agréable vie au sein de votre nouveau foyer !

Maintenant, penchons-nous sur les questions fréquemment posées.

FAQ

Quelles sont les erreurs les plus courantes lors de la construction d’une maison ?

Certains points ont déjà été évoqués plus haut mais pour continuer dans l’idée de comment savoir bien construire sa maison, nous devons rappeler les choses à ne pas faire afin d’optimiser le gain de temps et sauver son argent :

• Avoir mal choisi son terrain. En effet, un endroit trop argileux et susceptible de connaître des intempéries répétées pourra occasionner de mauvaises surprises;
• Ne pas prévoir de coûts supplémentaires. Il est hélas trop courant que le budget soit dépassé in fine. Prévoyez donc toujours plus large que ce que vous planifiez;
• Acheter des matériaux à bas prix pour le gros œuvre afin d’en acheter des plus chers pour les finitions. Votre maison doit absolument avoir des bases et fondations solides afin de durer dans le temps;
• Ne pas se soucier de la réputation de l’entreprise de travaux. Elle doit être excellente et évitez de vous fier uniquement aux avis trouvés sur le net;
• Ne pas anticiper l’avenir. Parfois, avec de nouveaux enfants, vous aurez sans doute besoin d’espace supplémentaire et notamment de chambres. Aussi, pour vos vieux jours, pensez qu’un banal escalier menant au premier étage pourra peut-être devenir problématique.

La maison préfabriquée a l’air d’être une bonne alternative plus cheap. Dois-je me lancer plutôt dedans ?

Indéniablement et par exemple, une maison container et en kit permet un énorme gain de temps vu la relative simplicité des matériaux et de l’assemblage.

Pour une surface habitable d’environ 100 m², il faudra débourser entre 280 000 et 300 000 zl (transport et installation compris). Les frais peuvent bien entendu varier selon la qualité de l’offre et la réputation de l’entreprise.

On peut évidemment choisir d’autres types de maisons prêtes à l’emploi et par exemple en bois. Pour ce matériau, le coût s’élève à 3500-6500 zl/m².

Comptez à peine quelques jours pour assembler les éléments principaux et 2 à 3 mois pour le rendu final, surtout si l’on souhaite de belles finitions. Vous veillerez particulièrement au confort thermique.

Vaut-il mieux construire sa maison ou rénover ?

Tout dépend de votre patience, budget et goût personnel. L’avantage de construire une maison en kit en Pologne avec un bon prix et à partir de rien est que l’on peut aller très loin et dans la personnalisation et dans l’optimisation mais toujours selon les normes, bien entendu.

En revanche, rénover une maison ancienne est souvent plus rapide et coûte en général moins cher car on conserve en théorie de nombreux éléments n’ayant pas ou peu besoin d’être rénovés. La rénovation du gros œuvre est toutefois assez complexe et nécessite absolument des experts chevronnés.

Il est aussi possible d’exploiter le cachet et l’emplacement d’une vieille maison. Par exemple, un manoir bien situé et retapé en Pologne peut fortement augmenter la valeur de votre patrimoine.

NDLR : afin de rédiger le présent guide, nous nous sommes grandement aidés de cet article.

NDLR 2 : rappelons que les prix cités dans ce texte sont bien entendu susceptibles d’augmenter dans le futur.

Afin de connaître les bonnes adresses pour réaliser votre projet, n’hésitez pas à nous contacter.